随着房地产市场从增量时代进入存量时代，拥有积蓄、养老金和闲暇时间的老年退休群体逐渐成为部分城市关注的重点。据民政部数据，截至2025年末，我国60岁及以上老年人口已达到3.2亿人股票配资推荐，预计到2035年这一数字将超过4亿人。
银发经济正成为新的消费增长点。多家机构预测，到2035年我国银发经济市场规模有望突破30万亿元，占GDP比重约10%左右，相当于再造一个中国房地产市场的总体量。在此背景下，从海南到云南，从东北到山东沿海，多地开始布局旅居养老和康养社区产业，吸引各地退休人口成为城市的新居民。对于一些人口流出、住房需求不足的三四线城市而言，银发人口正在成为房地产市场寻找的新客群。
“候鸟式养老”带来了新的住房需求。上海退休老人邵敏已在景德镇居住超过十年，每年只回上海一两次。他被当地的空气环境、低生活成本以及舒缓的生活节奏吸引，逐渐从短暂停留变成长期居住。现在越来越多的老人主动选择一种新的生活方式，为了避暑、休闲和体验不同城市。上海老人较为青睐的目的地包括江西宜春、景德镇，广西巴马，以及浙江、东北部分城市。
事实上，越来越多的城市出现类似的“候鸟式养老”现象。景德镇当地数据显示，在不足90万城区人口中，有6万多人是外地来的“景漂”。江西宜春温汤镇也因大量上海业主购房旅居，一度被称为“小上海”。截至2025年，当地外来居住的“新温汤人”达到1.2万人，其中以银发群体为主，占当地总人口约28%。除了购房养老，租赁式旅居也逐渐流行起来。四川成都居民章女士的母亲每年夏季都会和朋友前往云南、贵州等地避暑，短租两三个月。
业内人士认为，新一代养老购房者更关注居住环境、医疗资源、生活配套以及社区服务，购买住房的目的不再是等待升值，而是改善晚年生活方式。这也意味着，部分三四线城市正在迎来一种新的住房需求来源。
随着养老需求快速增长，多地加码布局旅居康养产业，希望通过吸引退休人口带动住房、消费、医疗和服务业发展。近期，多个省市密集出台支持政策。例如，山东青岛发布全国首个城市级康养地产系统性支持政策，推出11条措施，推动房地产向康养领域转型。金融支持方面，青岛提出支持开发商运用服务消费与养老再贷款等工具，最长三年，年利率最低可达1.25%，并鼓励保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等方式进入康养地产领域。
除青岛外，其他城市也在积极布局。山东烟台提出到2028年底养老产业规模突破500亿元，并重点发展康养旅游。海南则提出要推动康养产业精细化、特色化发展，重点布局中医药康养、森林康养、气候康养、温泉康养、运动康养五大方向。东北地区同样在争夺“避暑养老”市场，吉林省提出到2028年新增旅居康养床位3万张，总量达到380万人次。四川攀枝花近年来频繁赴北京、上海、杭州、长春等城市推介康养资源。云南则提出未来三年建设3000个旅居村，围绕全国庞大的银发人口市场，推出康养、医养等产品。
尽管康养地产成为政策关注方向，但在房地产企业内部，对于这一赛道仍然保持谨慎态度。一家布局养老业务的房企人士表示，康养项目最大的难点在于后续运营。前期投资规模大，但长期服务收入和退出机制目前仍没有成熟答案。过去十多年，国内曾出现大量养老、度假、旅居地产项目，但不少项目仍沿袭传统房地产开发逻辑，通过销售住宅获取收益，缺少持续运营能力。在房地产市场调整周期中，这类项目最先受到冲击，一些海景房、度假房价格出现明显回调。
如今，随着“60后”“70后”逐步进入退休阶段，新一代养老消费群体正在形成。他们拥有更强的支付能力，更加重视健康管理、社交活动和生活品质。这意味着，未来康养社区的核心竞争力在于运营能力。未来康养地产的发展主体也可能更加多元，包括保险机构、产业基金以及专业运营机构。海外市场如美国、日本、新加坡等已经探索出养老资产证券化路径，而中国养老地产资产证券化仍处于起步阶段。
政策端已经释放信号。国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》首次将养老设施项目纳入基础设施。对于大量三四线城市而言，未来房地产的发展逻辑正在发生变化，银发人口能否成为房地产市场新的接盘力量股票配资推荐，取决于城市能否真正提供匹配这一群体需求的生活方式。康养地产能否走出过去的销售逻辑，也将决定这一轮“银发经济”浪潮最终能否转化为长期产业机会。
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